Per fornire una risposta a questo quesito occorre innanzitutto esaminare la normativa che disciplina la materia. Hai stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo la cui scadenza è ancora lontana, ma il tuo inquilino ha accumulato ritardo nel pagamento delle mensilità dei canoni, e temi che lo stesso non sia più in grado di pagarti e che neppure abbia intenzione di rilasciare casa.
Cosa puoi fare?
Se stai vivendo una situazione analoga a quella che abbiamo appena descritto, sappi che la legge, in tali ipotesi, ti mette a disposizione uno specifico strumento di tutela che è quello dello sfratto.
Lo sfratto è disciplinato dall’art. 658 del codice di procedura civile, il quale, al primo comma stabilisce che: “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
Nel caso in cui tu abbia stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo, dunque, è sufficiente il mancato pagamento anche di una sola mensilità, affinché tu possa adire il Tribunale per incardinare il procedimento di sfratto, ed ottenere dal giudice un provvedimento di condanna al rilascio ed alla restituzione dell’immobile di tua proprietà.
Inoltre, in virtù di quanto previsto dal citato art. 658 c.p.c., oltre ad ottenere la condanna al rilascio ed alla restituzione dell’immobile, potrai richiedere l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e per quelli a scadere fino alla effettiva restituzione dell’immobile.
ATTENZIONE PERÒ: affinché possa adirsi l’autorità giudiziaria per intimare lo sfratto per morosità, è necessario che l’inadempimento dell’inquilino si protragga da almeno 20 giorni rispetto al giorno pattuito per il pagamento del canone.
Il procedimento di sfratto si caratterizza per la sua particolare celerità, quindi, già alla prima udienza, ove l’inquilino non compaia potrai ottenere la convalida dello sfratto e l’emissione del decreto ingiuntivo.
Ove l’inquilino invece compaia e non faccia opposizione, lo stesso, potrà offrirsi di saldare la morosità mediante il pagamento banco iudicis dei canoni non pagati, oppure chiedere al giudice “un termine di grazia” per saldare la morosità accumulata, non superiore ai novanta giorni, per evitare la convalida dello sfratto e l’ingiunzione di pagamento.
Nel primo caso, Il pagamento eviterà per il conduttore la risoluzione del contratto di locazione che quindi proseguirà normalmente, fino alla scadenza concordata.
Nel secondo caso, invece, il mancato pagamento o anche il pagamento parziale della morosità, comporterà che alla successiva udienza il giudice convaliderà lo sfratto, passandosi così alla fase dell’esecuzione per il rilascio dell’immobile.
Gli sfratti ai tempi del Covid
Come risaputo, con l’avvento della pandemia epidemiologica da Covid_19, i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio al 30 settembre 2020, così come quelli a seguire, hanno subito un arresto (oggetto, poi, di successive proroghe), in conseguenza del quale i proprietari degli immobili, pur se già in possesso di valido titolo, si sono trovati nell’impossibilità materiale di eseguire gli sfratti, e di poter così ritornare in possesso dei propri immobili, con tutte le evidenti conseguenze pregiudizievoli in termini di perdite economiche subite.
Occorre tuttavia segnalare che la misura della proroga del blocco degli sfratti per morosità, concepita dal Legislatore come temporanea e necessaria per fare fronte all’emergenza sanitaria, è destinata a concludersi definitivamente entro il 31 dicembre 2021.
Difatti, con la sentenza n. 213/2021, la Corte Costituzionale, ancorché abbia dichiarato la legittimità costituzionale della proroga del blocco degli sfratti, nell’ottica di tutelare i diritti dei proprietari compromessi da tale situazione ormai da quasi due anni, si è pronunciata nei seguenti termini: “se l’eccezionalità della pandemia da COVID-19 giustifica, nell’immediato e per un limitato periodo di tempo, la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili (anche perché, in particolare, vi è stato, da parte del legislatore, un progressivo aggiustamento del bilanciamento degli interessi e dei diritti in gioco, nei termini sopra indicati), d’altra parte però questa misura emergenziale è prevista fino al 31 dicembre 2021 e deve ritenersi senza possibilità di ulteriore proroga, avendo la compressione del diritto di proprietà raggiunto il limite massimo di tollerabilità, pur considerando la sua funzione sociale (art. 42, secondo comma, Cost.). Resta ferma in capo al legislatore, ove l’evolversi dell’emergenza epidemiologica lo richieda, la possibilità di adottare altre misure più idonee per realizzare un diverso bilanciamento, ragionevole e proporzionato”.
Dunque, se per un verso è auspicabile una imminente ripresa delle esecuzioni con l’avvento del nuovo anno, per un altro, si consiglia in ogni caso, ove si verta in una situazione di necessità nei termini in precedenza descritti, di rivolgersi ad un legale ed adire l’autorità giudiziaria anche prima della decretata fine della validità della misura, al fine di premunirsi di idoneo titolo (la convalida), da poter mettere in esecuzione con l’imminente ripresa delle procedure di rilascio.
